他救了一个小区
每一个睿智的买房人
都关注了「子木聊房」
正文2809字，阅读时间：大概11分钟
文/子木
昨天中午饭桌上，请来做饭的李阿姨坐在角落里，一言不发。
这很奇怪，按照日常，她绝对会跟我们分享她的北京趣闻，有时候还会笑得前仰后合。
再三询问后，她说，“被你们这的物业气得胃疼“。
原来，她每天买完菜，骑着小电动可以从西门进来，结果最近，保安不让从西门进，她只能绕很远很远的路，跑到东门。
有意思的是，今天东门的保安也不让进了，说电动车只能走西门。她硬是吵了一架，才被“放”进来。
“这是什么道理嘛，进小区还要凭运气？”
于是我突然想到最近小区里好像发生了一系列怪事，比如周末突然垃圾桶堆积如山，臭味熏天；电梯坏了2天，无人问津；午休时间，楼上轰隆隆装修，投诉未果。
打电话给物业，统一回复都是，“抱歉，正在整改”。
这让我有一种不好的预感：
“我家物业可能不行了”。
邻居们也在群里激烈讨论，有人说，要么大家再多交点物业费，换一个更好的？马上有人出来反对，没必要多花钱，再交涉一下吧（他的房子租出去了）……
最后，隔壁老王发了一篇文章，整个群顿时沉静下来。
文章的标题是，“长沙一小区赶走物业自管后，一年收益130多万，拿30万给业主发福利”。
“要不，我们也把物业赶走？”
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自打物业从香港传到内地，市场都是业主掏钱给物业，很少听到，能拿到分红的。这事儿比较新奇。
出于职业病，我马上研究了一番。
没想到故事，如此精彩。
据报道，这家小区位于长沙，总共一栋楼，260户。
很难想象，它的前身竟然是一个烂尾楼，小区原本2006年交房，但因为开发商资金断链跑路，业主们从此踏上维权路。
这一等，就是整整8年。
2015年，政府介入，引入新的开发商，小区竣工交付。交房那天，业主们手拉着手，奔走相告，热泪盈眶。
也许，这八年抗战经历，奠定了他们的“战友”情谊。
然而，没过几年，小区又遭遇了“第二次烂尾”。
据业主小王交代：
交房后，开发商随便搞了一家物业，然而他们只收钱不干事儿，5年时间，4部电梯全部报废，垃圾满地没人搞，楼道贴满牛皮癣小广告，保安大爷们每天翘着二郎腿杀象棋。
几经交涉未果，有的业主实在受不了，开始陆续搬离这里，因为卫生问题，空房子半年多都租不出去，房价也要比其他小区低出一截。
小区在不可阻挡地走向衰败……
业主小王心里憋屈，先是无良开发商，后是无良物业，房地产发展这么多年，为啥还是这副德行。
痛定思痛，他认为八年的等待不能这么算了，“我命由我不由天”。
于是他每天在工作之余，挨家挨户游说，决心要把这物业赶出去，尝试“业主自治”。
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2019年12月31日，在街道、社区以及多名热心业主的共同努力下，以小王为核心的小区业委会正式成立，共有7名成员。
同时还成立了5人组成的监委会，用于监管业委会。
这点非常重要，大多数小区物业的失败，均源于“监管缺位”，业主交的物业费来路和去向都是模糊的，从中徇私者众，如坝下蚁穴。
基础框架搭建好以后，小区业委会开始行动。
首先正式对原物业公司“炒鱿鱼”。随后，又组建了一个新的物业团队：项目经理1名、前台管家2名、水电工程2名、保洁工2名、保安5名。
麻雀虽小，五脏俱全。
业委会负责筹资、决策；监委会负责监督，信息透明化；职业经理人负责管理运营，员工分工各司其职，踏实干活，整个流程都跑通了。
你会发现，这跟一次小型创业没什么差别。
实现业主自治之后，小区顿时“活”了起来。
业委会通过小区维修基金，电梯换新，电灯变亮，监控加装，卫生一丝不苟，保安24小时轮班值守……
八年抗战再加小区“复活”，邻里关系异常和谐，如家人般团结。小区租金和房价也涨回来了，业主们笑不合拢嘴。
而且业委会还扩张了“进项”，给小区里，楼梯、告示栏等地方，设置“广告招商位”，而且全部收益存于公共账户，透明公布。
据报道，这个小区进行自管不到一年，拥有的公共收益竟然高达130多万，今年除去花销，还剩下30万。
业委会决定在中秋节这个档口，以过节红包的形式全部反馈给业主，堪称“别家的小区”。
这本是一场业主被逼无奈的自救运动，但在我看来，却像一团火把，照亮了整个行业的夜。
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前段时间，新华社《半月谈内部版》2020年第7期，刊登了一篇文章《物业不应是城市“火药桶”》，文中提到：
在中国裁判文书网上输入“物业”这一关键词，相关搜索记录竟达473万余条，其中“物业管理”超过254万条。
小到脏乱差降低居住舒适度，大到群租房隐患、偷盗频发、电梯年久失修等直接威胁业主的生命财产安全。
“小区业主与物业的矛盾已经逐渐上升为基层治理的难点与痛点。”
至于为何业主和物业能如此水火不容，发酵成如此重大的难题，我认为最大的原因是：
利益分配不公。
很多小区在开盘的时候就设定好了物业费用，每平米多少钱，定死了规矩。但经济运行是动态的，通胀在继续，钱就在贬值，员工工资就得涨。
如果想保利润，物业公司就会穷尽所有办法节省成本，比如把保安从小伙子换成老头子，10个保洁裁成5个，服务质量自然与日俱下。
那么业主能不能给物业公司涨薪呢？
断不可能。
小区里总有那么几个神仙，高高挂起；还有几个愣头青、刺儿头，“别想着在我身上多拿走一分钱”；尤其是投资客居多的小区，房子租给别人，生活质量高不高，又关我何事？
利益问题无法解决，久而久之，业主和物业关系恶劣，物业反客为主，甚至达到报复的程度。
如果你所在的小区，正在面临着这样的“衰败”，几经交涉未果，就可以学着小王采取自救。
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事实上，从今年开始，中国物业市场将会迎来巨大变革。
今年5月份，民法典颁布新规，专门出台了物业管理办法，赋予了业主3个权益：
1、绝对自主权，如果业主对物业不满意，可无条件单方解聘。
2、绝对知情权，业主有权对物业花过的每一笔钱追根溯源。
3、绝对所有权，一切通过公共资源得来的利益，归业主所有。
这意味着，物业行业整改将一切“有法可依”，打好整顿的基础，这是第一步。
紧接着，7月下旬，国家八部委联合发布房地产市场整顿文件，明确将“力争用3年时间，实现房地产秩序明显好转”，物业行业乱象被纳入重点整治范围。
这叫“师出有名”，为第二步。
最近官媒又持续发文，要求物业公司要自审自查，做好服务业主的决心，此为“舆论吹风”，为第三步。
三步走完，就是真刀实枪大整顿的开始，所以深受物业折磨的业主，要心存希望，相信政策的决心。
但同时我还是要给大家几条建议，作为紧急避雷：
1、买二手房时，一定要去社区里多走多看，关注细节，询问小区业主，物业服务质量稳不稳定；买新房时，太便宜的物业不要，便宜没好货，而且相对于房价涨幅，物业费是小头。
2、重点关注小区的业主素质，正所谓“千金买地，万金买邻”，邻居素质不够，遇到问题一盘散沙，最后倒霉的还是自己。
3、条件允许的情况下，回迁房等各类保障房尽量不买，高低配社区不买，物业出错的概率会很高。
把握好这三点，买房物业踩坑的几率会大幅降低，这是买房之道的必修课，也会延长房子的生命，让你有一个好的生活。
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